Практика расторжения договора аренды земельного участка

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка: судебная практика Верховный Суд РФ рассмотрел дело о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Администрации, в своем исковом заявлении, просила суд о расторжении договора аренды земельных участков и возложении на гражданина обязанности возвратить земельные участки. Суд первой инстанции решил, что основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков, отсутствуют. При этом суд в отметил, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным. Суд апелляционной инстанции не согласился с решением суда первой инстанции и отменил его.

КБК Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды финансовой аренды. Обзоры судебной практики Федерального Арбитражного суда Московского округа Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды финансовой аренды.

Злоупотребление N 1 Злоупотребление N 1 Арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, и при этом требует с арендатора арендную плату за период просрочки возврата арендуемого имущества В договоре аренды может быть предусмотрено право арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, заранее предупредив об этом арендодателя. Однако, недобросовестные арендодатели под различными предлогами могут отказываться прекращать арендные отношения например, не подписывать акт приемки и т.

Расторжение договора аренды

Юрист фирмы "Русфининвест". Специалист по земельному праву. Аспирант Государственного университета по землеустройству. Родилась 26 декабря г. В г. Аренда земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. Популяризации арендных отношений, касающихся земли, в немалой степени способствовал строительный бум, за последнее десятилетие охвативший столицу и некоторые крупные города России.

Тесная взаимосвязь договора аренды земли и строительного подряда объясняется тем, что для строительства любого объекта в первую очередь необходимо отыскать подходящий для этой цели земельный участок, что, учитывая ограниченность городской территории, пригодной для застройки, не так просто. Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, так как на нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п.

Получить участок под застройку из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В статье 30 Земельного кодекса РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов - в аренду и без предварительного согласования - на торгах.

На практике более распространено предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием, то есть в аренду. Согласно распоряжению вице - мэра Москвы от 2 марта г.

N РВМ "Об аренде земли как основной форме земельно - правовых отношений в городе Москве" приоритет принадлежит землепользованию на условиях аренды.

Таким образом, изначально в качестве основной формы землепользования в Москве была установлена аренда земельных участков. Для целей коммерческого использования земельные участки предоставляются только на конкурсной основе в отдельных случаях - по процедуре выкупа права аренды занимаемого земельного участка.

Процедура согласования при предоставлении земельных участков для строительства в аренду достаточно сложна сама по себе и отнимает значительное количество времени. Порядок согласования закреплен в п. На практике обычно на это уходит 24 - 27 недель.

Естественно, что, пройдя все инстанции, экспертизы, собрав необходимое количество подписей, инвесторы и подрядчики заинтересованы в стабильности землепользования. К тому же следует учесть, что капитальное строительство само по себе требует привлечения крупных денежных средств и является отраслью, связанной с большими затратами и длительными сроками производственного цикла.

В этой связи срок владения и пользования арендатором сданным в аренду земельным участком является одним из наиболее важных условий договора аренды. Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок ст. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст.

Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон.

Как свидетельствуют материалы практики, досрочное расторжение договора земельного участка по инициативе одной из сторон вызывает большое количество споров в арбитражной практике. Специфика споров о расторжении договора аренды такова, что при их разрешении судами прежде всего применяются положения гражданского законодательства, регулирующие данный круг отношений.

Нормы земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений определены в п. Пункт 1 ст. Разъяснения по поводу применения норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января г.

N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" далее - Обзор. В нем нашли отражение многие важные положения, касающиеся расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. Дополнительные основания предусмотрены земельным законодательством в п.

Остановимся на них подробнее. По общему правилу по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1 пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.

Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.

Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.

В пункте 26 названного Обзора суд обращает внимание на то, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы также является основанием расторжения договора аренды. Частью 1 ст. Согласно ч. Наличие ст. Предусмотренное в ч. С этой точки зрения стороны могут определить в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п.

Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным п. Согласно п. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.

Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора.

Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В частности, в п. Имеется в виду, что все основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренные ч. Однако то обстоятельство, что ч. Следует учитывать, что ч. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений: 1 использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия.

Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора; 2 использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Используя формулировку "значительное ухудшение экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением.

Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку.

Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика.

Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия "существенный экологический вред" содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 5 ноября г.

N 14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения". В пункте 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно - кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. Однако нарушение именно этого условия чаще всего встречается на практике. Так как ч. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в дневный срок.

Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении.

В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции. Если после направления уведомления о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка: судебная практика

Договор аренды Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и или государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики Кустова Е. Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и или государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Дата размещения статьи: Договор аренды - это договор гражданско-правового характера, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением. Основные положения об аренде зданий и сооружений I. Основные положения об аренде зданий и сооружений По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение пункт 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды - здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной прочной привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение. Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете об объекте аренды - данные, позволяющие определенно установить идентифицировать арендуемое имущество, и о размере арендной платы пункт 3 статьи и статьи ГК РФ. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме пункт 1 статьи ГК РФ. При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами пункт 1 статьи ГК РФ.

Расторжение договора аренды земельного участка

В соответствии с п. Споры, связанные с заключением и исполнением договоров аренды, разнообразны и нередко приводят к судебному разбирательству сторон. Минска, а также аналитические материалы судей и практикующих юристов, в которых анализируются примеры из судебной практики. По мере изменения подходов судебной практики содержание разделов подборки будет актуализироваться. Формы исковых заявлений по спорам, связанным с договорами аренды, содержатся в Перечне исковых заявлений по хозяйственным спорам и иным вопросам, возникающим из гражданских правоотношений. Заключение договора аренды Правовое регулирование Форма договора Согласно ст. В отношении капитальных строений зданий, сооружений , изолированных помещений, машино-мест, их частей договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа часть первая ст. Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность часть вторая ст. Предварительный договор аренды В соответствии со ст. Предварительный договор аренды заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора аренды, при отсутствии которых предварительный договор считается незаключенным.

Порядок и особенности расторжения договора аренды земельного участка

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня года. Полный текст постановления изготовлен 21 июня года. Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Коноплевой М. Ульяновск, Засвияжский район, западнее дома N 6 по проезду Высотному, о взыскании убытков в сумме 2 руб. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска далее - Комитет , федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ульяновской области далее - Кадастровая палата.

Расторжение договора аренды земли: обзор судебной практики за год Расторжение договора аренды земли: обзор судебной практики за год Как известно, перечень оснований для расторжения договора аренды земли далее — Договор , определенный в ст.

Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка Право аренды в отношении арендатора, предусматривает правомочное оформление земельного участка на определённый срок или бессрочно. Лицо может им распоряжаться только на правах пользования, не имея на него имущественных прав.

Кредит под залог права аренды недвижимости: нюансы, вызывающие споры

К сожалению, совсем нечасто. А зря — ведь это позволило бы избежать некоторых судебных споров. В данном деле арендатор не смог доказать арендодателю, что возвращает имущество в том состоянии, в котором принимал, в результате чего был вынужден обратиться в суд, чтобы вернуть имущество и признать договор аренды расторгнутым. Из обстоятельств дела: Арендатор просил Арендодателя принять земельный участок по акту приема-передачи по причине расторжения договора аренды, однако последний отказался его принимать, поскольку он посчитал, что участок передается не в том состоянии, в котором он был изначально передан арендатору, а именно: с находящимися на нем объектами недвижимости, подлежащими сносу. Данные объекты не принадлежали арендатору, он не мог их снести, но так как ему необходимо было возвратить объект аренды, а у арендодателя отсутствовали законные основания его не принимать, арендатор решил защищать свои интересы в судебном порядке и попросил суд обязать арендодателя принять земельный участок по акту приема-передачи. Выводы суда: 1. Судебные инстанции, учитывая нормы гражданского законодательства, условия спорного договора аренды, а также извещение арендатора о расторжении договора, посчитали договор аренды расторгнутым. Сами стороны договора также не оспаривали факт его расторжения. Суды основывали свои решения на том, что ранее спорный земельный участок находился в аренде у другого общества, которое являлось собственником объектов, находящихся на нем.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Считает, что судом сделан необоснованный вывод о прекращении арендных обязательств между истцом и ответчиком по договору в связи с невозможностью исполнения. Распоряжением администрации города право аренды ООО на земельный участок прекращено. Земельный участок предоставлен третьему лицу в аренду сроком для завершения строительства 3-х этажного магазина товаров повседневного спроса.

An error occurred.

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка. ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок ст.

Когда Вы заключаете договор аренды земельного участка обязательно учитывайте следующие правовые нюансы, вытекающие из гражданского и земельного законодательства и судебной практики: Очень детально должен быть описан предмет договора, то есть сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника.

Юрист фирмы "Русфининвест". Специалист по земельному праву. Аспирант Государственного университета по землеустройству. Родилась 26 декабря г. В г. Аренда земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. Популяризации арендных отношений, касающихся земли, в немалой степени способствовал строительный бум, за последнее десятилетие охвативший столицу и некоторые крупные города России. Тесная взаимосвязь договора аренды земли и строительного подряда объясняется тем, что для строительства любого объекта в первую очередь необходимо отыскать подходящий для этой цели земельный участок, что, учитывая ограниченность городской территории, пригодной для застройки, не так просто.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расторжение договора аренды. Как не потерять деньги.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. Фортунат

    Спасибо за инфу, на канал подписался

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных